北京房地产市场周报：单日新房签约207套，二手房成交量突破596宗|

一、新建住宅市场遇冷背后的供需重构

根据北京市住建委公示数据显示，9月9日新建商品住宅成交207套的成绩单，较去年同期下降约28%。这种市场表现与当前"五环内土地零供应"的政策导向密切相关，2023年以来核心城区仅出让3宗住宅用地，直接导致主城区新房库存量缩减至1.2万套的历史低位。购房者面临的选择困境愈发明显：要么接受六环外单价4.2万元/㎡的新盘，要么转向二手市场寻求核心区资源。值得关注的是，改善型需求在新建住宅市场中占比已达67%，120㎡以上户型成交周期较去年缩短11天，反映出市场结构性需求的重大转变。

二、二手住宅596宗成交的流动性密码

当日二手住宅网签596宗的数据背后，隐藏着三个关键趋势：学区房季节性成交占比降至17%，创近五年新低，显示教育均衡化政策正在改变市场逻辑；满五唯一房源成交均价较非唯一房源溢价收窄至8%，税费成本对价格的影响系数下降0.3；更值得注意的是，次新房（房龄5年内）成交占比飙升至39%，这类房源平均带看次数达23次/套，流动性显著优于10年以上老旧小区。银行评估价与成交价倒挂现象在朝阳、海淀等重点区域已扩大至12%，这为买卖双方的价格博弈给予了新的空间。

三、新房与二手房市场的价格弹性对比

从价格维度观察，新建商品住宅备案均价维持6.8万元/㎡的基准线，但实际成交中捆绑车位、装修包的隐性成本使真实购房成本上浮18%。反观二手市场，重点监测的50个标杆楼盘中有32个出现环比降价，平均调价幅度3.7%，最大降幅出现在亦庄开发区某科技住宅项目，单价回调至5.2万元/㎡。这种价格分化导致购房决策周期出现显著差异：新建住宅平均决策周期为47天，二手住宅则缩短至32天。信贷政策差异化执行更是加剧市场割裂，首套房贷利率在新房市场执行LPR-20BP，而二手市场普遍执行LPR+10BP，形成0.3%的实际利差。

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